Par un arrêt important du 8 décembre 2021 (pourvoi n°20-21.439), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.
En l’espèce, un particulier avait acheté une maison le 13 octobre 2008. Ayant constaté des infiltrations et un affaissement de la charpente de la toiture, il a assigné les vendeurs, au vu d’un constat d’huissier du 1er avril 2014, en référé expertise le 16 mars 2015, puis au fond le 27 septembre 2016, pour obtenir paiement des travaux de réparation et indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour d’appel de Riom considère cette action prescrite au motif que l’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice conformément à l’article 1648 du Code civil, mais doit également être mise en œuvre dans le délai de prescription quinquennal de droit commun de l’article 2224 du Code civil qu’elle fait courir à compter de la vente.
La Cour d’appel faisait ainsi application de la jurisprudence antérieure à la réforme de 2008 sur la prescription en matière civile, selon laquelle le délai biennal de l’action rédhibitoire en garantie des vices cachés était lui-même enfermé dans le délai de prescription de droit commun, soit trente ans à compter de la vente (ou dix ans en matière commerciale). [1]
La troisième chambre civile de la Cour de cassation casse cet arrêt. Elle rappelle tout d’abord qu’en application de l’article 1648 du Code civil, l'action résultant des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Elle rappelle ensuite qu’aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Or, comme le remarque la Cour de cassation, le point de départ du délai de prescription de l’article 2224 du Code civil se confond avec celui de l’article 1648, à savoir la découverte du vice, ce qui annihile toute possibilité d’encadrement de l’action en garantie des vices cachés par le délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil.
La troisième chambre de la Cour de cassation en déduit que l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l'article 2232 du Code civil qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit.
En conséquence, la Cour de cassation considère que l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente, ainsi qu’elle l’avait déjà admis dans un précédent arrêt du 1er octobre 2020. [2]
Soulignons que la solution est différente en matière commerciale. En effet, l’article L. 110-4 du Code de commerce prévoit un délai de prescription de cinq ans, sans fixer de point de départ. La Cour de cassation en déduit qu’en matière commerciale, l’action de l’acquéreur résultant de vices rédhibitoires est enfermée dans le délai de la prescription quinquennale qui court à compter de la date de la vente conclue entre les parties. [3]
Reste à savoir si cette approche sera maintenue à l’avenir, dès lors qu’une harmonisation serait souhaitable et qu’un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 26 février 2020 suggère que le point de départ du délai quinquennal de l’article L. 110-4 du Code de commerce serait la connaissance des faits permettant d’exercer un droit.[4]
Cass. civ. 3e, 8 décembre 2021, pourvoi n° n°20-21.439
[1] Cass. com., 27 novembre 2001, pourvoi n°99-13.428 ; Cass. civ. 3ème, 16 novembre 2005, pourvoi n°04-10.824 [2] Cass. civ. 3ème, 1er octobre, pourvoi n°19-16.986 [3] Cass. com., 16 janvier 2019, pourvoi n°17-21.477 ; Cass. civ. 1re, 8 avril 2021, pourvoi n°20-13.493 [4] Cass. com., 26 février 2020, pourvoi n°18-25.036
Roland RINALDO, avocat associé ARTLEX, droit commercial et droit économique
Simon BIENVENU, avocat collaborateur ARTLEX, droit commercial et droit économique
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